Woningmarkt

Discriminatie op de Belgische en Vlaamse huurmarkt komt vaak voor. Het algemene niveau van etnische discriminatie in België schommelt tussen 15 en 20 procent, wat vergelijkbaar is met dat in internationaal onderzoek. Om dit probleem aan te pakken, is het essentieel om de rol van makelaars hierin te onderzoeken. Door dit te doen, kunnen we hen ondersteunen en begeleiden om een zo eerlijk mogelijke huurmarkt in België te bevorderen.

De focus binnen het domein van de woningmarkt ligt specifiek op discriminatie in de eerste fases van het woon- en huurproces. Discriminatie kan in dit domein omschreven worden als de ongelijke en nadelig behandeling van kandidaten bij het huren van een woning omwille van een beschermd kenmerk, zoals etniciteit. Ondanks het belang van gelijke toegang tot huisvesting is er eigenlijk nog maar weinig geweten over deze vorm van discriminatie, zeker in tegenstelling tot bijvoorbeeld aanwervingsdiscriminatie. Onze bevinden hebben zich ook vertaald in concrete tools die makelaars kunnen ondersteunen.

Het onderzoek

Het doel van het onderzoek was om inzicht te krijgen in de mechanismen die schuil gaan achter discriminatie op de woningmarkt. Hiervoor stuurden we steeds fictieve (ver)huuraanvragen naar makelaars. Deze bevatten dan bijvoorbeeld discriminerende vragen of fictieve kandidaten met verschillende etnische achtergronden. Op basis van de reacties hierop, konden we bepaalde patronen van discriminatie vaststellen die we dan gebruiken voor ons onderzoek en het ontwikkelen van de tool. Er werd gebruikgemaakt van klassieke correspondentie-experimenten, maar ook van twee alternatieve methoden, namelijk het vignette-experiment en de mystery mail.

Vignette-experiment en mystery mail

Met het vignette-experiment trachten we de andere drijfveren van discriminatie aan te tonen aan de hand van een simulatie van een verhuur proces bij vastgoedmakelaars. In dit onderzoek kregen makelaars en studenten maklaarij een simulatie voorgelegd waar een aantal fictieve kandidaten appliqueren voor een huurwoning. We stellen vervolgens een aantal vragen die betrekking hebben op de reden van selectie. Met dit experiment kunnen we verschillende mechanismen onderscheiden die tot discriminatie zouden kunnen leiden.

In tegenstelling tot het correspondentie experiment dat focust op discriminerend gedrag, focust de mystery mail op de intentie om te discrimineren bij makelaars. In het geval van de mystery mail wordt een makelaar gemaild door een fictieve, potentiële verhuurder met de vraag samen te werken voor de verhuur van zijn/haar appartement. Daarnaast voegt de mystery mail ook een verzoek in om het niet te verhuren aan mensen met een migratieachtergrond. Op basis van de reactie van de makelaar geeft deze methode een beeld van de intentie om te discrimineren bij makelaars. Door mails uit te sturen met een discriminerende vraag kunnen we de antwoorden en intenties tot discriminatie van makelaars analyseren.

Belangrijkste bevindingen

Invloed van buurt en immo-kantoor op etnische discriminatie

Een eerste bevinding uit een van onze studies is dat de buurt waarin een huurwoning zich bevindt, een invloed heeft op de mate waarin er gediscrimineerd wordt. Wanneer etnische minderheden een aanvraag indienen voor huizen in buurten met een meer etnisch diverse compositie en lagere socio-economische compositie, hebben ze meer kans om daar een uitnodiging voor te ontvangen. Hierdoor worden etnische diverse groepen steeds meer samen geplaatst. Dit kan op lange termijn leiden tot een grotere splitsing tussen minderheid- en meerderheidsgroepen.

Daarnaast zien we ook dat de kenmerken van de immo-kantoren zelf een invloed hebben. Hoewel minder duidelijk, doen onze resultaten vermoeden dat er minder discriminatie is in grotere immo-kantoren. We zien ook dat immo-kantoren minder discrimineren dan particuliere verhuurders. Toch was het duidelijk dat er grote verschillen waren in de mate van discriminatie over verschillende immo-kantoren en buurten heen, wat een sterke indicatie is dat ook andere factoren een invloed hebben.

intentie om te discrimineren

Op basis van onze onderzoek met mystery mails (zie ‘Het onderzoek’), onderzochten we in welke mate makelaars de intentie hebben of bereid zijn om te discrimineren op vraag van verhuurders. We zien dat meer dan 11% van makelaars hiertoe bereid is. De helft van hen geeft dit direct aan via hun antwoordmail, al verwoorden ze dit vaak wel vaag. ‘We houden natuurlijk rekening met uw wensen. U bent natuurlijk degene die de plaats zal verhuren’. De andere helft geeft een eerder indirect antwoord. Dit doen ze door voor te stellen om pas in latere fases van het verhuurproces te selecteren op basis van niet-etnische kenmerken zoals taal of voorkomen, wat ook weer in het nadeel is van etnische minderheden.

Bijna 50% van de makelaars gaf aan niet te willen discrimineren op verzoek van de verhuurders. 27.3% deed dit vrij direct. Hierbij verwezen ze vaak naar wettelijke beperkingen of deontologische codes waaraan ze verbonden waren. 20% gaf ook aan niet te willen discrimineren, maar gaf in de plaats daarvan aan dat de uiteindelijke keuze bij de klant lag. ‘Als eigenaar heeft u altijd het laatste woord bij de keuze van een kandidaat. We kunnen niemand een bezoek ontzeggen maar respecteren wel de keuze van de eigenaar’. Alle andere antwoorden negeerden het verzoek of gaven aan er in toekomstige contactmomenten op verder te gaan.

Vignette-tool

Om uitsluitings- en discriminatiemechanismen in de woningmarkt tegen te gaan ontwikkelden we de Vignette tool voor makelaars en studenten makelaardij.

Eindrapport

Bekijk hier het eindrapport:

Auteur(s)

Dr. Abel Ghekiere is postdoctoraal onderzoeker binnen de faculteit Sociologie aan de VUB. Zijn onderzoek focust zich op ongelijke toegang tot de woningmarkt, arbeidsmarkt en kinderopvang. Researchgate: https://www.researchgate.net/profile/Abel-Ghekiere

Prof. dr. Pieter-Paul Verhaeghe is hoofddocent Sociologie aan het Brussels Institute for Social and Population Studies (BRISPO) aan de Vrije Universiteit Brussel. Hij doet onderzoek naar racisme, sociale immobiliteit en ongelijkheid. Een overzicht van zijn werk kan men vinden op:  https://pieterpaulver.wordpress.com/

Prof. dr. Stijn Baert is verbonden aan de Vakgroep Economie van de Universiteit Gent. Zijn onderzoek is hoofdzakelijk gesitueerd in het brede veld van de arbeidseconomie, met een focus op (i) de overgang van school naar werk, (ii) arbeidsmarktdiscriminatie en (iii) werk en gezondheid. Meer info: www.stijnbaert.be.